法拍房物業費糾紛案例

2023年，小李經司法拍賣競得福建省廈門市海滄區的一處房產，原房主為小王。在成為新業主后，物業公司向小李催收物業欠費。小李向物業公司交清自己成為業主之后的相關欠費后，拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費用。經催要無果，物業公司將小李和原房主小王一并訴至廈門市海滄區人民法院。

物業公司的訴訟依據

庭審中，物業公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標的物過戶登記手續由買受人自行辦理，物業費、水、電等欠費以及法律法規沒有規定或者規定不明的稅費均由買受人承擔，具體費用請競買人于拍賣前自行到相關單位查詢了解，與拍賣人無涉。

現房主小李的辯護理由

現房主小李認為，法院《拍賣公告》里面寫得很清楚是跟拍賣人無涉，而非與原房主小王無關。同時，其與物業公司不存在權利義務關系，與小王也不存在合同約定。而且，原房主小王自取得產權后，該房產一直處于空置狀態，空置房不用交納物業費。于是小李請求法院駁回物業公司的訴訟請求。

原房主小王的辯護理由

原房主小王認為，自己未收到物業公司的催收電話或者信息，甚至未與物業公司簽署合同，故其和物業公司之間不存在物業服務關系。而且小李自愿參加司法拍賣，視為對《拍賣公告》的同意，對查詢案涉房屋相關欠費情況具有慎重義務。《拍賣公告》中明確說明了物業費、水費、電費以及法律規定明確或不明確的稅費均由買受人承擔，故其不需要承擔連帶責任。

法院審理結果

法院審理后認為，物業公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》合法有效且未到期，物業公司依合同約定提供了物業管理服務，有權主張相應物業費。

案涉房屋所欠費用產生于小王作為房屋產權人期間，小王對案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，案涉房屋是否空置并不影響小王支付相關物業費用。小李以案涉房屋空置為由，主張減免物業管理費缺乏法律依據。同時，案涉房屋的《拍賣公告》載明，拍賣標的物所涉及物業費等欠費均由買受人自行查詢了解并承擔。小李以自愿參與競拍的行為表明了對《拍賣公告》相關條款的接受，表明其認可案涉房屋的瑕疵和權利負擔。

法院判決，現房主小李應向物業公司支付相關欠費，小王對小李應承擔的債務承擔連帶清償責任。廈門市中級人民法院二審維持上述判決。

法律依據

《中華人民共和國民法典》第五百五十二條規定，第三人與債務人約定加入債務并通知債權人，或者第三人向債權人表示愿意加入債務，債權人未在合理期限內明確拒絕的，債權人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內和債務人承擔連帶債務。故現房主小李因競得案涉房屋從而構成債務加入，應和原房主小王對案涉房屋的相關物業欠費承擔連帶清償責任。

雖然法拍房往往能低于市場價成交，為購房者提供了“撿漏”的機會，但法拍房本身可能存在相應風險。建議購房者在競拍前全面了解標的房屋狀況，如到物業公司查詢標的房屋欠費情況、向執行法院詳詢標的房屋現狀、到標的房屋內部及周邊進行全面評估等，做到心中有數。

來源：云南法制報

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